안녕하세요! 요즘 스마트한 재테크에 관심 있는 분들이라면 ‘온비드 공매’라는 단어를 한 번쯤 들어보셨을 거예요. 저도 처음 공매를 접했을 땐 생소한 용어와 복잡한 수치들 때문에 머리가 핑핑 돌았던 기억이 나네요.
“왜 똑같은 물건인데 매주 가격이 떨어질까?”, “다음 회차에는 정확히 얼마부터 입찰이 가능하지?”
이런 궁금증은 공매 투자자라면 누구나 거쳐 가는 필수 관문입니다. 공매의 가장 큰 매력은 유찰될 때마다 가격이 낮아지는 구조에 있지만, 이를 정확히 계산하지 못하면 수익률 분석에서 큰 오차가 발생할 수 있습니다.
입찰 전략의 핵심, 최저입찰가 이해하기
공매 입찰 전략을 세우기 위해 가장 먼저 마스터해야 할 것이 바로 최저입찰가 계산 방식입니다. 이는 단순히 숫자를 나열하는 것이 아니라, 다음 입찰의 기준점을 잡는 아주 중요한 작업이에요. 제가 직접 공부하고 실전에 적용하며 정리한 노하우를 바탕으로, 초보자도 바로 이해할 수 있도록 아주 쉽게 풀어드릴게요!
- 공매 최저입찰가의 개념과 결정 원리
- 유찰 시 발생하는 체감되는 가격 하락폭 확인
- 회차별 입찰 금액을 미리 예측하는 계산 공식
자, 이제 저와 함께 공매의 가격 결정 메커니즘을 파헤쳐 보러 가실까요? 가격의 흐름을 읽는 순간, 여러분의 공매 투자는 한 단계 더 업그레이드될 것입니다!
첫 출발점, 감정평가액으로 정해지는 1회차 입찰가
공매 물건이 온비드에 처음 게시될 때 가장 먼저 눈에 띄는 금액이 바로 최저입찰가예요. 이 금액은 전문 감정평가사가 산정한 감정평가 금액을 토대로 결정된답니다.
최저입찰가는 해당 회차에서 입찰할 수 있는 ‘가장 낮은 가격’을 의미하며, 이 금액보다 1원이라도 적게 쓰면 입찰 자체가 무효 처리되니 주의가 필요해요!
매각 방식에 따른 시작가 형성 기준
공매는 물건의 종류에 따라 시작가가 다를 수 있습니다. 특히 압류 재산과 국유 재산의 차이를 이해하는 것이 핵심입니다.
| 물건 종류 | 1회차 최저입찰가 기준 |
|---|---|
| 압류 재산 | 감정평가액의 100% |
| 국유 재산 | 감정가 또는 법정 산식 기준 |
| 신탁 공매 | 감정가 대비 유동적 설정 |
- 공고문의 배분요구 종기일과 입찰 기간을 확인하세요.
- 감정평가서의 가격시점을 확인하여 현재 시세와 비교하세요.
- 신탁 공매는 부가가치세 별도 여부를 반드시 체크해야 합니다.
결국 1회차 입찰가는 “이 정도의 가치가 있으니 여기서부터 경쟁을 시작하세요”라는 시장의 제안입니다. 성공 투자를 위해 공고문을 꼼꼼히 읽는 습관을 꼭 들이시길 바랍니다.
유찰될수록 착해지는 가격! 회차별 하락 공식
공매의 매력은 가격이 낮아지는 시스템에 있습니다. 압류 재산 기준으로 보통 최초 감정가의 10%씩 일정하게 줄어드는 구조를 가지고 있습니다.
💡 계산 핵심 포인트: 직전 회차 가격에서 10%를 깎는 것이 아니라, ‘최초 감정가’를 기준으로 10%p씩 차감됩니다. 감정가가 1억 원이라면 유찰될 때마다 정확히 1,000만 원씩 낮아집니다.
회차별 최저입찰가 변동표 (압류재산 기준)
| 회차 | 최저입찰가율 | 비고 |
|---|---|---|
| 1회차 | 100% | 신건 (감정가 그대로) |
| 2회차 | 90% | 10%p 차감 |
| 3회차 | 80% | 20%p 차감 |
| 4회차 | 70% | 30%p 차감 |
“공매는 보통 일주일 단위로 회차가 진행되어 속도감이 매우 빠릅니다. 원하는 가격대까지 떨어지는 시점을 미리 체크하는 전략이 필수입니다.”
낙찰가 외에도 챙겨야 할 숨은 비용들
최저입찰가만 보고 예산을 짜면 곤란합니다. 낙찰 후에는 수익률을 결정짓는 ‘진짜 비용’들이 뒤따르기 때문입니다.
🚨 역마진 방지를 위한 체크리스트:
공매는 명도 책임이 낙찰자에게 있는 경우가 많고, 부가세가 별도로 붙는 물건이 흔하므로 주의해야 합니다.
| 항목 | 주요 내용 | 비고 |
|---|---|---|
| 세금 | 취득세, 지방교육세 등 | 취득가액 기준 |
| 부가세 | 건물분 10% 별도 여부 | 신탁공매 주의 |
| 명도 비용 | 이사비 및 강제집행비 | 인도명령 제도 없음 |
성공적인 투자는 [희망 수익 – 세금 – 명도비 – 수리비]를 역산하여 입찰가를 결정하는 데서 시작됩니다. 숨은 가시를 잘 골라내야 마음 편한 수익을 낼 수 있습니다.
꼼꼼한 준비로 완성하는 성공적인 공매 투자
지금까지 온비드 공매의 최저입찰가 계산 기준을 살펴봤습니다. 가격 변동의 원리를 이해하는 것이 성공 투자의 첫걸음입니다. ‘10%p 하락의 법칙’과 ‘감정가 중심 기준’만 숙지해도 큰 틀을 잡으신 겁니다.
💡 최종 핵심 요약
- 최저입찰가 변동: 유찰 시마다 감정가 대비 10%p씩 차감되는 구조 확인
- 감정평가서 확인: 모든 가격의 출발점인 감정 시점 체크
- 현장 조사 필수: 온라인 정보 뒤에 숨은 실상 직접 확인
공매는 아는 만큼 저렴하게 사고, 준비한 만큼 안전하게 수익을 낼 수 있는 시장입니다. 철저한 서류 확인과 현장 조사를 통해 목표로 하신 좋은 결과 꼭 만드시길 응원합니다!
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q. 모든 물건이 유찰 시 10%씩 일정하게 떨어지나요?
Q. 입찰 보증금 계산은 무엇을 기준으로 하나요?
많은 분이 본인이 쓰는 입찰가의 10%로 오해하시지만, 원칙은 해당 회차 ‘최저입찰가’의 10%입니다.
| 구분 | 보증금 산정 기준 |
|---|---|
| 일반 공매 | 최저입찰가의 10% |
Q. 입찰 전 가장 주의 깊게 봐야 할 서류는?
온비드 시스템 정보도 중요하지만, 반드시 ‘매각공고문’ 원문을 확인해야 합니다. 하락률뿐만 아니라 대항력 있는 임차인 정보 등 결정적인 조건이 명시되어 있기 때문입니다.