안녕하세요! 요즘 재테크나 내 집 마련을 위해 경매뿐만 아니라 공매에도 관심 가지는 분들이 정말 많아졌어요. 저도 처음 공매를 시작할 때, 마음에 드는 물건이 유찰되기를 기다리며 매일 온비드를 들락날락했던 설레는 기억이 나네요. 특히 2회 유찰은 가격 메리트가 확 커지는 시기라 눈치싸움이 치열하죠. 오늘은 많은 분이 궁금해하시는 최저가 갱신 타이밍을 친절히 알려드릴게요.
“공매의 꽃은 유찰이다.”라는 말이 있듯이, 유찰 횟수가 거듭될수록 수익률은 기하급수적으로 올라갑니다. 특히 2회 유찰 시점은 권리관계가 깨끗한 물건을 시세보다 훨씬 저렴하게 잡을 수 있는 골든타임입니다.
왜 2회 유찰 물건일까?
일반적으로 압류재산 공매는 유찰될 때마다 직전 회차 최저매각가격의 10%씩 차감됩니다. 2회 유찰이 되면 감정가 대비 80% 수준까지 떨어지게 되는데, 이때부터 실거주자와 투자자들의 본격적인 입찰 경쟁이 시작됩니다.
- 회차별 유찰에 따른 최저가 하락폭 확인
- 입찰 마감 직전 최저가 갱신 반영 여부 체크
- 공고문에 명시된 차기 입찰 일정 메모
공매 유찰 시스템의 특징
| 구분 | 상세 내용 |
|---|---|
| 유찰 시 감액률 | 회차당 보통 10% (압류재산 기준) |
| 가격 갱신 시점 | 유찰 확정 후 다음 입찰 공고 게시 전 |
| 공고 확인 방법 | 온비드 ‘나의 온비드’ 또는 물건 상세정보 |
이처럼 공매는 경매와 달리 집에서도 간편하게 입찰할 수 있는 장점이 있지만, 최저가 갱신 타이밍을 놓치면 자칫 엉뚱한 금액으로 입찰하거나 좋은 기회를 놓칠 수 있습니다.
유찰된 물건의 최저가, 언제 시스템에 반영될까?
공매 투자의 핵심은 유찰 후 갱신되는 최저가를 남들보다 빠르게 확인하는 것입니다. 온비드 시스템에서 유찰된 물건의 가격이 깎여서 다시 게시되는 시점은 생각보다 규칙적입니다.
핵심 요약: 보통 유찰이 확정된 목요일 오후부터 금요일 오전 사이에 차기 회차의 공고가 시스템에 반영됩니다.
공매 사이클과 가격 반영 프로세스
| 단계 | 주요 일정 | 상태 및 내용 |
|---|---|---|
| 입찰 진행 | 월요일 ~ 수요일 | 오전 10시 시작 ~ 오후 5시 마감 |
| 결과 발표 | 목요일 | 오전 11시 이후 낙찰/유찰 여부 결정 |
| 최저가 갱신 | 목요일 ~ 금요일 | 유찰 시 10% 차감된 최저가 시스템 반영 |
최저가 확인 시 주의해야 할 변수
모든 물건이 유찰 직후 바로 다음 주에 나오는 것은 아닙니다. 2회 이상 유찰된 물건이나 권리관계가 복잡한 물건은 다음과 같은 상황이 발생할 수 있으니 주의 깊게 살펴야 합니다.
- 재공고 대기: 내부 승인 절차에 따라 한 주 정도 쉬어가는 경우
- 입찰 중지: 채무 변제나 행정적인 이유로 공매 절차가 잠시 멈추는 경우
- 특별 매각조건: 감액 비율이 10%가 아닌 별도 규정을 따르는 경우
“목요일 결과 발표에서 ‘유찰’을 확인했다면, 금요일 오전 중으로 온비드 ‘나의 온비드’ 메뉴나 공고문 상세 페이지를 다시 조회하는 습관을 들이세요. 이때 갱신된 공고번호와 차기 입찰 기간을 확인하는 것이 가장 정확합니다.”
한 번 유찰될 때마다 깎이는 마법의 ‘10%’ 법칙
온비드 압류재산 공매의 경우, 한 번 유찰될 때마다 최초 감정가의 10%씩 가격이 내려갑니다. 전 단계 가격 대비가 아니라 ‘최초 감정가’ 기준이라는 점이 핵심이죠! 회차가 거듭될수록 할인 폭이 체감상 더 크게 느껴지는 구조입니다.
2회 유찰, 왜 ‘기회의 구간’이라 불릴까?
보통 1회 유찰 시에는 감정가의 90%, 2회 유찰 시에는 감정가의 80%까지 최저가가 떨어집니다. 이 시점부터는 시세보다 확실히 저렴하다는 인식이 확산되면서 입찰 경쟁이 본격화됩니다.
| 단계 (차수) | 입찰 최저가 (감정가 1억 기준) | 누적 차감 비율 |
|---|---|---|
| 신건 (1회차) | 10,000만 원 | 0% (감정가 100%) |
| 1회 유찰 (2회차) | 9,000만 원 | 최초 대비 10% 차감 |
| 2회 유찰 (3회차) | 8,000만 원 | 최초 대비 20% 차감 |
가격 하락 뒤에 숨겨진 리스크 체크
가격이 내려갔다고 덥석 입찰했다가는 큰일 날 수 있어요. 특히 압류재산은 경매와 달리 명도 책임(집을 비워주는 일)이 낙찰자에게 있는 경우가 많아 훨씬 신중해야 합니다.
⚠️ 입찰 전 필수 체크리스트
- 권리관계 재확인: 유찰 기간 중 새로운 압류나 가압류가 들어왔는지 등기부등본을 다시 발급받으세요.
- 점유 관계 파악: 전입세대확인서를 통해 대항력 있는 임차인 유무를 끝까지 추적해야 합니다.
- 관리비 체납 확인: 미납 관리비가 수백만 원에 달하는 경우가 많으니 관리사무소 확인은 필수입니다.
- 현장 임장: 입찰 기간이 3일로 넉넉하니, 최저가 갱신을 확인하자마자 현장을 방문하세요.
물론 부동산 가격처럼 우리 생활 물가도 타이밍이 중요하죠. 정확한 하락 시점을 예측하는 것이 수익과 직결됩니다. 공매 역시 유찰로 인한 가격 하락 시점과 권리 분석의 골든타임을 놓치지 마세요.
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q. 유찰 직후에 물건이 사라졌어요! 언제 다시 나오나요?
낙찰자가 없어 유찰되면 해당 물건은 잠시 ‘공고 전’ 상태로 전환됩니다. 보통 약 1~2일 후 새로운 최저가가 적용된 재공고가 온비드에 다시 게시됩니다.
Q. 50%까지 가격이 떨어졌는데도 안 팔리면 어떻게 되나요?
압류 재산의 경우 50%가 최저 한도인 경우가 많습니다. 이 지점에서도 유찰되면 공매 절차를 일시 중단하고 재감정을 실시하거나 진행 방식을 재검토하게 됩니다.
Q. 유찰 가격보다 조금 낮게 입찰해도 될까요?
절대 불가능합니다. 입찰가는 반드시 최저입찰가 이상이어야 합니다. 단 1원이라도 낮으면 자동으로 무효 처리됩니다.
성공적인 공매 투자를 응원합니다
오늘 정리해 드린 온비드 공매 규칙들이 여러분의 재테크 여정에 실질적인 도움이 되길 바랍니다. 2회 유찰 이후 최저가가 갱신되는 타이밍을 정확히 파악하는 것이 수익률을 결정짓는 핵심입니다.
💡 마지막 투자 포인트
- 저감률 확인: 통상 10%씩 하락하는 구조를 이해하세요.
- 갱신 주기 체크: 목~금요일 사이의 시스템 반영을 확인하세요.
- 권리분석 우선: 낮은 가격에 현혹되지 말고 숨은 리스크를 파악하세요.
“공매는 기다림의 미학입니다. 가격이 떨어지는 타이밍을 노리는 인내와 철저한 분석이 만날 때 진정한 기회가 찾아옵니다.”
철저한 준비로 모두 성투하시길 바랍니다! 파이팅입니다!